Boligskat - nu eller ved udgangen?
Af Margit Kjeldgaard

Offentliggjort: 15. juni 2010
Ulighed
Det officielle mål for ulighed er steget siden 1995. Allerede i 2004 kunne finansministeriets oplyse, at langt den overvejende del at stigningen i uligheden skyldes kapitalindkomst, heraf især afkast af ejerbolig. Skattestoppet på ejerboliger, som den borgerlige regering indførte kort efter sin tiltræden, har især gavnet de største boligejere og de befinder sig næsten udelukkende i de øverste indkomstlag.   

Ejendomsværdiskatten er principielt progressiv, idet man betaler 1 % af værdien under ca. 3 mio. kr. og 3 % af værdien over ca. 3 mio. kr. Men når beregningsgrundlaget for skatten ikke længere følger med vurderingerne, så er de store boligejere sluppet for progressionen; der er stadig kun ca. 15 %, der er berørt af progressionen trods boligprisernes himmelflugt indtil 2007/2008. Skattestoppet har fastfrosset ejendomsværdiskatten ved (typisk) 1 % af ejendomsværdien i 2001 tillagt 5 %; Det svarer til at boligejere i dag i snit betaler 0,5 % af ejendomsværdien af de offentlige vurderinger i 2009. 

At bo i egen bolig er faktisk blevet billigere end at bo i det almene byggeri, når der tages hensyn til, skattestoppet, kapitalgevinsterne og afdragsfrie lån, viste de store rapporter om den almene sektor fra 2006 og 2009. Da egen bolig især findes i de højeste indkomstlag, er det dyrt at være fattig. Lejere, som ikke modtager boligtilskud, har altså et økonomisk incitament til at flytte i ejerbolig, hvis de kan finde penge til udbetaling og har en fast indkomst, der giver dem mulighed for at låne i kreditforening og bank. På denne måde øges yderligere polariseringen af befolkning i henholdsvis rige og fattige ghettoer. I bogen "Det delte Danmark" fra 2005 beskrev Lars Olsen, hvordan uligheden på boligmarkedet udgør en trussel mod sammenhængningskraften i samfundet.

Oppositionen var i starten meget imod skattestoppet, netop ud fra en lighedstankegang, men i dag er det kun det Radikale Venstre, der ønsker genopretning af boligskatterne.

Tryghed eller lighed
Argumentet for skattestoppet er tryghed. Man vil skåne boligejerne for stigende skat, som de måske ikke har råd til at betale. Det er selvfølgeligt omsorgsfuldt, men det argument vejede ikke tungt da flekslånene blev oprettet. Flekslånene kan ellers udgøre stor usikkerhed om de kommende renter og sætte ejendommen på tvangsauktion.

Men der er råd for både lighed og tryghed: I det finansielle supermarked kan man få "nedsparingslån", så der tages pant i huset, hvis betaling af skat belaster boligejerens økonomi. Folketinget kunne lave en lov, der påbød staten eller kommunerne at købe ejendomme af familier, hvis bolig ellers skal på tvangsauktion, og lade dem fortsætte som lejere, hvis de kan betale lejen. Det ville være et fint socialt tiltag målrettet boligejere i nød og skaffe sprækker af lejeboliger midt i ejerghettoerne.

For lejere burde man finde en løsning for de familier med og uden børn, der sættes ud af deres lejlighed, fordi de ikke har betalt husleje. Og så længe en tvangsauktion ikke er et problem for naboer i en grundejerforening, så burde manglende huslejeindtægter og udgifter til oprydning og istandsættelse af mishandlede lejligheder heller ikke fordeles på de tilbageblevne lejere i det almene boligbyggeri.

Skattestoppet gavner derimod alle boligejere, og derfor er det populært både hos boligejere og wanabees. Men, dem med de dyreste ejerboliger, vinder mest i kroner og ører, så man skulle tro at små boligejere og politikere på venstrefløjen anså skattestoppet for at være uretfærdigt.

Markedet og krisen
Boligpriserne steg i perioden 1995-2007. Efter skattestoppet (2002) er priserne stort set fordoblet. Årsagen til prisstigningerne er dels skattestoppet (som forklarer ca. 13 % af prisstigningen, ifølge AE-rådet, 2006), dels nye låneformer (flekslån fra 1996 og afdragsfrie lån fra 2003) og dels øget købekraft pga. lettelser i indkomsskatten fra 2003 og senere, samt almindelig økonomisk optimisme. Når der er pengerigelighed er der basis for bobler og de skabes dér, hvor afkastet forventes at blive størst. Fordi beskatning af kapital placeret i fast ejendom beskattes lavere end i obligationer og aktier, og da denne forskel blev endnu større efter skattestoppet, er det logisk at boblen kom på boligmarkedet.

Havde vi beholdt den procentvise skat på bolig, ville det have stabiliseret boligpriserne og økonomien generelt. Løbende boligskatter udgør nemlig en automatisk stabilisator, når de er en procentdel af vurderingerne, der går op og ned (om end desværre med en vis forsinkelse) med konjunkturerne. Det har hidtil været god finanspolitik (som tilskrives økonomen John Maynard Keynes), at staten under højkonjunktur opsuger købekraft via skat og opkræver mindre skat under kriser. Men regeringen har derimod udhulet boligskatterne under højkonjunkturen og under den nuværende lavkonjunktur udgør de faste boligskatter (i kr. og ører) faktisk en stigende andel, så længe boligpriserne falder. Allerede mens boligpriserne steg eksplosivt tilsluttede socialdemokraterne, SF og Enhedslisten sig skattestoppet, og de har altså også ansvaret for denne omvendte konjunkturpolitik.

Det er i øvrigt påfaldende, at nogle af de lande, som er værst ramt af den økonomiske krise, samtidigt er de lande, der har den største ejerboligandel: Spanien 82 %, Island 81 % og Irland 78 %. I Danmark er 52 % af boligerne ejet af beboerne. OECD gennemsnittet er 60 %. 

Skatteprovenu
Foruden en asocial fordelingspolitik og kontra-stabiliserende økonomisk politik har skattestoppet berøvet stat og kommuner for store skatteindtægter, som kunne have været gode at have i dag til forskellige velfærdsydelser under krisen.

De første år var tabet lille, de seneste år har tabet været meget stort. Finansministeriet beregnede et provenutab på 6 mia. kr. i 2006 (notat af 20. dec. 2006). Formanden for Velfærdskommissionen, Torben M. Andersen har vurderet at tabet fra 2002-2008 var på 28 mia. kr. (Tidsskriftet A4, 3. nov., 2008), så mon ikke det er omkring 35 mia. kr. i dag samlet set?!

Dertil kommer loftet på ejendomsskatten (også kaldet grundskyld), hvor regeringen fra år til år har sat en grænse for den procentuelle stigning. Danske bank vurderede (aug. 2009), at grundskylden ville have været 74 % højere for en gennemsnitlig parcelhusejer, hvilket svarer til ca. 10.000 kr. mere pr. boligejer om året. Finansministeriet skønnede (i samme notat) et tab på 1,3 mia. kr. i 2006.

I runde tal drejer det sig måske om i alt 45 mia. kr. siden skattestoppet - det kunne have dækket ca. halvdelen af underskuddet på statsbudgettet for 2010.

Ny model for boligskat?
Dele af oppositionen har i stedet for løbende boligbeskatning talt for en beskatning af gevinsten ved boligsalg - uden det dog er kommet til konkrete forslag. Forskellen kan illustreres ved et simpelt regnestykke.

Antag en ejendom er steget fra 2 til 4 mio. kr. (Fordoblingen i værdien svarer til det faktiske forløb i 2002-2008 og niveauet passer på boliger i Nordsjælland).

Hvis der ikke var skattestop ville ejeren fremover skulle betale ca. 2 % om året i ejendomsværdiskat af prisstigningen, dvs. 40.000 kr., nemlig 1 % af værdien indtil ca. 3 mio. kr. og 3 % af værdien over ca. 3 mio. kr. Hvis boligejeren i stedet skulle betale almindelig indkomstskat af værdistigningen (og altså beholde ca. 1 mio. kr. af de samfundsskabte værdier), skulle han/hun låne 1 mio. kr. og f.eks. betale 4 % årligt i rente, hvilket også svarer til 40.000 kr.. Når boligejeren nu kun har 3 mio. kr. i ejendommen, har han/hun ikke råd til at flytte til en tilsvarende ejendom et andet sted til 4 mio. kr. En sådan stavnsbinding er ikke ønskelig, så derfor indebærer forslaget om beskatning af gevinsten, at skatten skal udskydes til ejeren afgår som ejer - enten når han/hun skal bæres ud af sin bolig eller til han/hun trækker penge ud af boligen via belåning til forbrug og f.eks. nedsætter arbejdstiden, køber varer og tjenester eller rejser rundt om jorden.

Skatten udskydes altså på samme måde som pensionsindbetalingerne i dag er skattefrie og først beskattes når pensionerne udbetales. Det svarer til at det offentlige giver rentefrie lån til dem, der har private pensioner, hvilket har fået pensionsopsparingerne til at vokse enormt de sidste årtier, og snydt staten for indkomstskat, som til gengæld kommer ind senere.

Tilsvarende har kommunerne sammenlagt 6 mia. kr. til gode hos boligejere over 65 år, fordi disse har ret til indefrysning af ejendomsskatten. Skatten skal først betales til kommunen når huset sælges. Reglen blev indført dengang pensionister typisk kun havde folkepensionen og man synes det var bedst at de kunne blive i egen bolig. Det er denne regel, som tænkes udvidet til alle boligejere, dog endnu mere favorabelt, fordi boligejeren ikke skal betale rente af lånet. Uden løbende boligbeskatning bliver det faktisk gratis at bo i egen bolig bortset fra forsyninger og evt. renter og afdrag på lån, der er taget med sikkerhed i ejendommen. I øjeblikket er det tilmed gratis at låne penge, fordi renten er historisk lav, der er rentefradrag og inflation. Men lånene er ikke gratis for stat og kommune; her må skatteyderne til lommerne eller der må skæres i velfærden.

Konklusion om boligskat
Beskatning af gevinsten ved boligsalg ville altså være en klar fordel for boligejere i stedet for forholdene før 2002. Men staten mister skatteindtægter og lejerne er taberne, fordi staten må opkræve mere i indkomstskat for at kompensere for vigende boligskatter.

Et andet problem er, at det bliver nødvendigt at opbygge et større bureaukrati for at registrere den enkelte boligejers købs- og salgssummer, udgifter til forbedringer, som kan fratrækkes gevinsten, og udgifter til vedligeholdelse, som ikke kan fratrækkes gevinsten og det hele hvert år justeret for inflation. Der bliver mange anledninger til konflikter mellem Skat og boligejere om hvad der er forbedringer og vedligeholdelse. Og der bliver ikke nogen gevinst ved at ordne lette ting selv for gør-det-selv-folket, eftersom kun autoriserede håndværkerfakturaer kan blive fratrukket i det offentlige regnskab.

Ordningen vil afholde ejere fra at flytte i lejelejlighed, fordi de ikke senere vil have råd til at købe ejendom igen, når de ikke længere disponerer over den udskudte skat.

Et tredje problem opstår fordi boligejere ikke tilskyndes til at flytte i mindre bolig, når børnene er flyttet hjemmefra; de bor jo gratis i deres ejerbolig når evt. gæld er betalt. Boligmassen vil derfor tilsande med ældre borgere i store villaer og børnefamilier i små lejligheder, som higer efter hus med have.

Med meget lave boligomkostninger og stigende efterspørgsel vil boligpriserne stige og selvom boligejere ifølge forslaget skal betale ca. 50 % af de samfundsskabte værdistigninger, vil der stadigvæk være meget tilbage at snolde for eller videregive til sine arvinger. Så uligheden vil sandsynligvis blot stige endnu mere i forhold til i dag.

Med de faldende boligpriser, som vi har været vidne til siden 2007, nyder forslaget om beskatning af salgsgevinsterne ikke længere samme umiddelbar interesse. På lang sigt holder boligpriserne sig i øvrigt også kun på 1-2 % om året over inflationen og stigningen svarer til den generelle forbedring af boligstandarden, så provenuet af en beskatning af gevinsten er marginal. 

Et godt gammelt forslag
Skattestoppet bør langsomt rulles tilbage og ejendomsværdiskatten ende på et neutralt niveau, dvs. på samme niveau som andre investeringsgoder (aktier, obligationer o.lign.) I foråret 2001 var det 2 % af ejendomsværdien ifølge Det Økonomiske Råd. Velfærdskommissionen rapport fra 2006 anbefalede at ejendomsværdiskatten steg til 1,5 % og i den seneste rapport fra Det Økonomiske Råd (forår 2010) anbefales en ejendomsværdiskat på 1,2 %. Det er faldet i kapitalindkomst, i selskabsskat, og i rentefradrag, m.v., som har sænket det gennemsnitlige niveau for beskatning af investeringer.

En neutral ejendomsværdiskat vil holde boligpriserne nede både fordi de løbende omkostninger stiger og fordi ledig spekulationskapital vil søge hen til andre investeringer; Velfærdskommissionen beregnede at priserne ville falde med 10 % over en 20-årig periode. Desuden vil den løbende beskatning af ejendomsværdierne stabilisere nationaløkonomien, fordi skatten følger konjunkturerne, dvs. opsuger købekraft i højkonjunktur og udpumper købekraft via lavere skat på bolig i lavkonjunktur. Ifølge Velfærdskommissionens beregninger vil det give ca. 8 mia. kr. om året i indtægt. Det kan sammenlignes med S og SF's millionær skat, som kun vil indbringe 1,2 mia. kr. og beskatning af boliggevinst, som Enhedslisten skønner vil give 2 mia. kr.

Det er klart ikke i de nuværende boligejeres interesse, men kommende boligejere vil kunne glæde sig over lavere boligpriser. De samfundsskabte værdier vil enten helt gå i statskassen eller udgøre en minimal indtægt hos boligejere. På denne måde vil den økonomiske ulighed reduceres betydeligt. Med disse løbende boligskatter vil der ikke være en økonomisk fordel ved ejerbolig frem for lejebolig; det vil udjævne noget af opsplitningen på boligmarkedet mellem rige i parcelhuskvarterer og fattige i almene etageboliger, hvilket har en selvstændig værdi i forhold til polariseringen i "hvide" og "sorte" skoler og dannelsen af destruktive subkulturer. 

Hvis oppositionen vil skabe større økonomisk lighed og indtægter til velfærdssamfundet samt stabilisere økonomien, kan man ligeså godt kaste sig ud i opgaven nu som sidenhen. Vel er det en stor pædagogisk opgave at skifte standpunkt, men hvis man forklarer hvordan uligheden vil blive mindre og forklarer at der bliver råd til velfærd (eller mindre skat på arbejdet), så får man et meget klarere valg mellem den borgerlige regering og oppositionen. Tør oppositionen det?

Kilder:
Fordeling og incitamenter 2004, Finansministeriet
Den almene boligsektors fremtid, Socialministeriet 2006
Den almene boligsektors finansiering, Velfærdsministeriet 2009
Fremtidens velfærd - vores valg, Velfærdskommissionen, 2006
Det Økonomiske Råd, forår 2001 og forår 2010
"The Danish housing market: less subsidy and more flexibility", OECD working paper, 2006