Boligpolitik
Af Jan Mølgaard

Offentliggjort: 15. august 2016

Prøv at skrive ordene bolig og krise eller det sammensatte ord boligkrise i Google søgefelt, og se så, hvad der kommer ud af det. Resultaterne ruller frem på skærmen - den ene side efter den anden.

”Krise lænker byboere til deres dyre boliger i 10 år” skriver Politiken i 2010. ”29.000 boliger tvangssolgt” skriver SparNord i en pressemeddelelse i 2014. ”Almene boliger i dyb krise” skriver Berlingske i 2007. Og sådan kunne man - som sagt - blive ved.

Ingen - og det er stort set identisk med INGEN - af de såkaldte eksperter er uenige i, at finanskrisen i 2007-8 har en klar sammenhæng med den krise i boligfinansieringen, som opstod i USA. Danmarks Radio skriver i sin skolesektion følgende: ”I 2007-2008 bliver verden ramt af en kæmpe finanskrise. Mange økonomer mener, at det er den værste finanskrise siden verden blev ramt af en kæmpe krise i 1930'erne. Den krise blev kaldt Den store depression. Finanskrisen i 2008 starter, da luften går ud af det amerikanske boligmarked. I USA har boligmarkedet udviklet sig til en økonomisk boble. Det vil sige, at boligerne bliver handlet til værdier, der ligger langt over, hvad de reelt er værd”. Og mere indviklet og mere videnskabeligt slås det samme fast i en række artikler og tekster publiceret rundt omkring i verden.

Det var den skrøbelige og i vidt omfang også ulovlige boligfinansiering i USA, som udløste krisen. Men det var - naturligvis - ikke boliglånene i sig selv, der var årsagen til krisen. Problemet hed og hedder stadigvæk ”forbrug via lån” - eller ”investering med lånte penge i den finansielle sektor”.  [1]

At give sig i kast med at beskrive de problemer, som knytter sig til det at bo på et globalt plan er et langt, langt større projekt end rammerne for en artikel i Kritisk Debat giver mulighed for. Så det vil jeg ikke forsøge. Men boligområdet - der i almindelig daglig tale omtales som boligmarkedet - i Danmark rummer en lang række af de samme tendenser som det også gør internationalt (plus en række mere lokale ting). Så det forsøger vi at holde fokus på.

Danmarks Statistik opgør med regelmæssige mellemrum fordelingen af borgere på boligformer. Den seneste statistik ser således ud:

Antal boliger i Danmark: (kilde Danmarks Statistik - 2016)

Boligtype Antal husstande

Parcel/Stuehuse

1 161 070

Række-, kæde- og dobbelthuse

392 105

Etageboliger

1 023 216

Kollegier

32 919

Døgninstitutioner

4 884

Fritidshuse

21 013

Andet

11 037

 

Danmarks Statistik opgør også boliger og beboere efter lejeforhold, og her ser tallene for 2015 således ud:

”167.000 flere bor til leje end for fire år siden. Det er en stigning på 7,7 pct. Samtidig bor 55.000 færre i en ejerbolig svarende til et fald på 0,6 pct. Andelen af befolkningen, der bor til leje, er på fire år steget fra 39,0 pct. til 41,3 pct. Der er kommet 69.000 flere lejeboliger og 9.000 færre ejerboliger i samme periode, og der er nu næsten lige mange lejeboliger, 49,5 pct., og ejerboliger, 49,8 procent”. [2]

I en grafisk fremstilling ser billedet således ud (kilde - samme link som ovenfor):

I det store og hele er det ”markedet”, som får lov til at styre, hvordan de danske boligforhold udvikler sig. Den store andel af ejerboliger først og fremmest. Men i virkeligheden også resten. Her er det - som et af de eneste steder - reelt loven om udbud og efterspørgsel, som får lov til at herske uden indskrænkninger. Dels ved at så stor en andel af de danske boliger er ejerboliger, som omsættes - købes og sælges - uden restriktioner. Dels ved at den finansiering, som boligerne får, sker igennem et udlånsmarked, der ligeledes er stort set uden reelle begrænsninger.

I 2014 skrev Berlinske følgende:

Der er ikke meget, der er vigtigere for mennesker, end deres boliger. Alligevel føres der stort set ikke boligpolitik i Danmark. Sidste gang, der blev indgået et stort boligpolitisk forlig, var i 1966. Dengang besluttede de fire gamle partier, V, K, R og S, at man i løbet af otte år skulle forsøge at normalisere boligmarkedet, som var blevet forvredet på grund af fastfrosne lejer siden krigens tid. Siden har boligpolitikken været præget af småjusteringer.

I den mellemliggende periode er der til gengæld sket meget på boligmarkedet. Værdien af rentefradraget er udhulet ved en række skattereformer. Derfor er der ikke længere hjælp at hente i skattesystemet for private, som opfører og køber deres egne boliger. Tværtimod. Villaejere – især i hovedstaden – beskattes med en stadigt stigende grundskyld, der allerede nu truer med at sætte folk med ganske almindelige indkomster fra hus og hjem. Samtidig fastholdes huslejerestriktioner i mange kommuner i den del af boligmassen, der er bygget før 1991. Her er den husleje, der godkendes af myndighederne, langt lavere end markedslejen. Resultatet er, at mange almindelige udlejere af boliger må leje boliger ud til priser, der giver dem store tab. Samtidig kan andre lejere bo i attraktive lejligheder i storbyernes indre til månedlige huslejer på omkring 6.000 kr. [3]

At Berlingskes fokus ligger på forringelsen af fradragsretten - til trods for den langvarige fastfrysning af boligbeskatningen af ejerboliger - kan ikke undre nogen. Men det, som Berlingske skriver i overskriften, er ikke desto mindre korrekt. Der føres ikke boligpolitik i Danmark. I hvert fald ikke hvis man med begrebet boligpolitik mener en politik, der sætter mål for, kriterier for og styringsmekanismer for den måde, som boliger bygges og bruges på - eller mål for, kriterier for og styringsmekanismer omkring den måde, som boliger anvendes på. At der desuden heller ikke tages stilling til, hvordan befolkningens boligbehov får lov til at påvirke samfundsøkonomien giver jo næsten sig selv.

De borgerlige partier har - som Berlingske i artiklen - først og fremmest fokus på boligejerne. Og navnlig fokus på konsekvenserne af boligbeskatningen i de rigere dele af landet. Hovedproblemet er i denne sammenhæng ikke, at ejendomme i udkanten af landet enten slet ikke kan handles (fordi markedsagenterne på låneområdet - banker og kreditforeninger - nægter finansiering), eller handles til drastisk nedskrevne priser. Hovedfokus er den skævhed, der for eksempel findes i de store bysamfund, hvor nettohuslejerne - igen navnlig for ejerboligerne - efterhånden har nået et niveau, som det er umuligt at betale med to indtægter - og helt umuligt at betale med én. Medmindre man altså tilhører den priviligerede klasse med de helt store indtægter.

Og den såkaldte venstrefløj - eller bredere endnu den røde blok - vælger at acceptere denne dagsorden og støtter den langt hen ad vejen. Også her ses boligbeskatningen, uligheden skabt gennem en fri prisudvikling, risikoen for boligdrevne økonomiske bobler og andet tilsvarende som det centrale - om ikke det eneste - problem.

På Socialdemokraternes hjemmeside - og andre steder - for eksempel i Frank Jensens 1. maj-tale fra 2014 [4]- nævnes emnet. Frank Jensen - overborgmester i København - siger her, at det centrale i en boligpolitisk omlægning må være et opgør med planloven:

Men jeg er også nødt til at sige til regeringen, at hvis vi skal undgå en opsplitning af byerne i rige og fattige kvarterer, så kræver det mod til at tage et nyt historisk opgør med markedstænkningen. Vi skal ændre planloven, så vi ikke bygger nye kvarterer for eliten, men for alle. Det skal være muligt at kræve 20 procent almene boliger og ungdomsboliger i de nye flotte havnekvarterer. Som reglerne er i dag, kan vi kræve, at alle døre i en gade skal være svenskrøde, men vi kan ikke stille krav, som fremmer social balance.

Frank Jensen siger godt nok også i overskriften til sin tale, at det ved samme lejlighed er nødvendigt, at man tager et opgør med markedstænkningen, men han er bemærkelsesværdigt ukonkret, når denne overskrift skal udmøntes. Hans bedste bud lyder som følger:

Lige nu er vi i København ved at anlægge en helt ny attraktiv bydel i Nordhavn, hvor 40.000 københavnere skal bo i vandkanten. Men byggegrundene skal ifølge lovgivningen sælges til markedspris, og så kan de almene boligselskaber ikke være med. Det bliver for dyrt, og huslejen bliver for høj. Konsekvenserne er alvorlige. Vi får ikke en rimelig fordeling af sociale problemer i andre bydele, hvis de nye kvarterer kun er for eliten. Vi bygger en skæv by, og de smalleste skuldre kommer til at bære de største læs.

Løsningen er, at vi med planloven i hånden får lov til at kræve at en andel af boligerne i de nye byområder bliver almene, og at det bliver muligt at sælge grunde til almene boliger under markedsprisen. Nogen vil sikkert kalde det ekspropriation og indblanding i den private ejendomsret. Men lad os nu være fornuftige. Hvis ikke vi griber ind nu, får vi et udansk og skævt samfund med kvarterer for rige og kvarterer for fattige.

En ændring i planloven, der gør det muligt - for en mindre del af et belastet område - at tvinge lavere priser igennem. Uden at man i øvrigt rører ved selve prisdannelseslogikken. Og uden at man rører ved de prisdannelsesmekanismer, som bestemmer selve opførelsesudgifterne. Og udelukkende et fokus på nybyggeri - uden at man overhovedet forholder sig til de massive problemer, som har med vedligeholdelse, renovering og opgradering af den eksisterende boligmasse at gøre.

Socialistisk Folkeparti er på partiets hjemmeside en anelse mere konkrete. Også her stammer det boligpolitiske udspil fra 2014, og hovedpunkterne opsummeres således:

At have en bolig er en menneskeret. I SF mener vi, at alle borgere har krav på og skal have adgang til en god og sund bolig. Der skal bygges tilstrækkeligt med gode almene boliger, det private lejemarked skal reguleres i højere grad end i dag og ventelisterne skal bringes ned på ungdomsboliger i studiebyerne og på ordentlige handicapboliger. [5]

Enhedslisten skriver på deres hjemmeside - ejendommeligt nok også et opslag fra 2014 - følgende:

Ordentlige boliger til alle.
Enhedslisten mener, at det er en grundlæggende ret, at der er gode og ordentlige boliger til alle. Og det skal være boliger, som er til at betale for almindelige mennesker. Boligpolitikken skal tage udgangspunkt i, at alle skal have et reelt valg.

Flere almene boliger.
Der er behov for flere almene boliger - ikke færre. Derfor er det vanvid at sælge de almene boliger. Det er en provokation mod alle socialt ansvarlige borgere og et kynisk anslag mod den dårligst stillede del af befolkningen.

Boliggevinst skal beskattes.
I forhold til det private boligmarked vil Enhedslisten afskaffe rentefradraget og afskaffe skattenedsættelserne for husejere. Husejerne har oplevet store værdistigninger - uden at blive beskattet. Enhedslisten mener, at de arbejdsfri indtægter på boligmarkedet skal beskattes. Men vi ønsker ikke at ramme almindelige boligejere, der blot bruger deres bolig til at bo i. Vi mener, at beskatningen skal ramme selve gevinsten, når den realiseres.

Hjælp til nødstedte familier.
Samtidig ønsker vi at sikre de familier, der pga. den økonomiske udvikling tvinges ud i tvangsauktion. Vi foreslår, at staten opkøber boliger på tvangsauktion til en krone over højeste bud og i stedet udlejer boligen til de nødstedte familier, så de har mulighed for at blive boende i boligen. [6]

Hvor er de tre partier konkrete omkring finansieringsformen? Hvor er de tre partier konkrete omkring renovering, opgradering og kvalitetssikring af lejeboliger? Hvor er de tre partier konkrete omkring sikringen af sociale balancer på boligområdet? Hvor er de tre partier konkrete og konstruktive omkring de problemer, som knytter sig til sammenhængen mellem markedet og geografien? Og sådan kunne man blive ved.

Svaret er kort og godt: Ingen steder.

De vil alle tre have bygget flere almene boliger. Men de tager ikke stilling til det problem (måske gør Frank Jensen det, men hans parti gør det ikke), som handler om, at både projektering, jord og byggeproces alle sammen er underkastet nogle markedsmekanismer, der - næsten pr. automatik - betyder, at de boliger, som bygges bliver for dyre for almindelige indkomster at bo i. De vil alle tre have flere gode og sunde boliger. Men de tager ikke stilling til, hvad det konkret betyder. Og de har ingen bud (andet end Frank Jensens forslag om en revision af planloven) på, hvordan dette mål skal nås juridisk, planlægningsmæssigt og rent økonomisk. Og ingen af dem tager reelt stilling til de negative konsekvenser, som boligmarkedets finansieringsmekanismer har både på det boligpolitiske og det økonomipolitiske område.

Med til dette perspektiv hører, at prisstigningerne på boligområdet ikke har noget objektivt grundlag - heller ikke hvis man ser på det som borgerlig økonom. Tænketanken Kraka offentliggjorde i 2012 en projektskitse, hvor man blandt andet kunne læse følgende:

Liberaliseringen af boligfinansieringen i de sidste 10-20 år har ført en række nye låneformer med sig, fx rentetilpasningslån og afdragsfrie lån, som i dag udgør den største del af husholdningernes boliglån. Samtidig er ejendomsværdiskatten låst fast nominelt, nu også frem til 2020.

Hvilken betydning har disse og andre tiltag haft for udviklingen på ejendomsmarkedet og priser på grunde og landbrugsjord, og hvilke afledte konsekvenser har dette haft for den generelle økonomiske udvikling og den finansielle stabilitet?

Hvad er konsekvenserne af, at ændringer i de korte renter har fået større betydning for boligmarkedet og efterspørgslen i øvrigt, fx i en situation med pres på kronen? [7]

Kraka stillede nogle af spørgsmålene, men besvarer dem ikke i projektskitsen. De svar vil jeg godt give et bud på.

Boligprisstigningerne er ikke - og har aldrig i hovedtrækkene været - et udtryk for en reel værdistigning. Boligværdien opfører sig i det store og hele som rentebærende kapital. Det vil sige at den - ureguleret som den er i store træk - blot bemægtiger sig en del af den samlede værditilvækst i samfundet. Når disse fiktive værdistigninger så belånes gennem attraktive låneordninger, så fungerer lånemekanismerne som en pumpe, der kanaliserer profitfradraget over til kreditinstitutionerne - og i mindre omfang over til dem, der formelt set har ejendomsretten til husene. I USA løb denne mekanisme helt løbsk i 2007-08 (som bemærket tidligere), og noget næsten tilsvarende skete i Danmark i tiden op til 2008.

På Europa-Parlamentets hjemmeside kan man læse følgende:

I 2009 beløb realkreditlån sig til 6.126 mia. EUR - svarende til 52,3 % af BNP i EU. Markedet er vokset siden 1998 i næsten alle medlemsstater, men på grund af krisen har der været et fald siden 2008. Husholdningernes gæld, hvor boliglån udgør den største andel, tegner sig for omkring 70 % i euroområdets husholdninger.

Realkreditmarkedet er ikke kun af afgørende betydning for de millioner af europæiske familier, som i øjeblikket tilbagebetaler deres realkreditlån, men også for de mange potentielle førstegangskøbere, der ønsker at komme ind på det europæiske ejendomsmarked.

Uansvarlig långivning og låntagning var en af de vigtigste faktorer bag den finansielle og økonomiske krise. En betænkning af den spanske MEP Antolín Sánchez Presedo (S&D) søger at forbedre forbrugerbeskyttelsen og anbefaler indførelsen af nye europæiske standarder for at skabe et mere stabilt og fleksibelt realkreditmarked. [8]

Men denne erkendelse har endnu ikke givet sig udslag i et indgreb overfor problemet. Og som det fremgår ovenfor har erkendelsen heller ikke sat sig de store spor i de danske venstrefløjspartiers boligpolitiske udspil.

Hvordan kunne man så vælge at gøre? Hvis man ikke bare skal skrue på de sædvanlige knapper uden reelt at gøre noget ved problemet?

Det afhænger af, hvilken boligform, vi taler om.

Private udlejningsboliger

Problem: Lejen er markedsbestemt (dvs. bestemt af forholdet mellem udbud og efterspørgsel)

Løsning: Tidligere var der rimeligt skrappe regler for, hvor høj en husleje man havde lov til at tage. Disse regler er i vidt omfang suspenderet. Og private udlejningsbyggerier er primært styret af, at en ”investering skal forrente sig”. Desuden styres lejeniveauet - og de byggerier, som man rent faktisk sætter i gang (ligesom standarden for dem) primært af profitabilitetsbetragtninger. På den ene eller den anden måde ”skal det kunne betale sig”. Hvis det elementære boligbehov underkastes styring af rentebærende kapitalinvesteringer, så vil dette blive resultatet. Derfor skal rammerne strammes og investeringer af denne karakter reduceres.

Problem: Der bygges ikke det, der er brug for og ikke på de steder, hvor der er brug for det.

Løsning: Strammere planer for ønskværdigt boligbyggeri - flere almene byggerier til acceptable priser - færre prestigebyggerier kun motiveret af et profitønske.

Vil det så ikke betyde, at der totalt set bygges færre boliger, end der er behov for? Ikke nødvendigvis. Men der vil blive bygget andre typer af boliger de rigtige steder til fornuftigere priser. Navnlig hvis finansieringen ændres fra traditionel kreditforeningsfinansiering til - i langt højere grad - offentlig finansiering.

Almennyttige boliger

Problem: De almennyttige boliger - de nye - finansieres på lige fod, men ikke på samme vilkår som privat byggeri

Løsning: Kreditinstitutionerne fungere som overførselsagenter - både gennem forrentningen af kapitalen (der er et dræn af det socialt skabte overskud) og igennem kapitalskabelsen, hvor private og institutionelle investorer kan placere penge ved institutionerne i forventning om et afkast.  Dertil kommer yderligere, at selv helt igennem almindelige kreditforeningslån, der optages til opførelse eller renovering af almene boliger, aldrig nogensinde kan betales ud eller omlægges. Selv efter at lånene er betalt ned til 0, så fortsætter ydelserne uændret (uden fradragsret), men betalingerne kanaliseres så bare over til dispositions- eller reservefonde i den enkelte boligforening og til indskud i Landsbyggefonden. Hvilket betyder, at ydelserne bare vokser og vokser uden mulighed for nedsættelse.

Problem: Blandt andet på grund af ovenstående, er det ganske ofte en bedre ”forretning” at bygge nyt end at sætte ældre boliger i stand og bringe dem op til moderne standard energimæssigt og på anden vis.

Løsning: Det enkle svar her - i overensstemmelse med markedsreglerne - ville være at ligestille almene boliger og private boligejendomme. Men det ville så bare betyde, at de samme problemer, som er omtalt tidligere under de private udlejningsejendomme, også ville slå fuldt igennem på det almene område. Løsningen her hedder (1) at udbetalte lån annulleres og (2) at lån til renovering eller til fjernelse af udbetalte lån ydes som statslån med en nominel rente på i nærheden af 0.

Problem: Fordi finansieringsformerne er, som de er, er der en tendens til, at almennyttige boliger ikke bygges der, hvor der reelt er brug for dem - og ikke til huslejer, som almindelige mennesker kan betale (se den københavnske overborgmesters maj-tale tidligere her).

Løsning: Ekspropriation i sammenhæng med holdbar planlægning og fælles standarder for nyt byggeri, der udmærket kan være eksperimenterende i sin karakter, hvis ellers det offentlige brugte mere opmærksomhed og flere midler til at udvikle teknologier, der gjorde det muligt lettere og billigere at bygge Plus-energi eller Nul-energi-huse - at bygge arkitektonisk eksperimenterende - at bygge med en højere grad af genbrug - at bygge med genanvendelige materialer og så videre.

Ejerboliger

Et kig på en statistik over boligpriser (udbudspriser) i Danmark for perioden 1995 - 2015:

Kilde: bolia.dk

Problem: En bolig på 124 kvadratmeter i Københavns Nordvestkvarter koster på dagens boligmarked mellem 4,5 og 5 millioner kroner. Meget få har råd til den - og vælger de købe alligevel, så er de mere eller mindre bundet til en eksistens med 2 indtægter og konstante trusler om - ved radikale livsændringer - at miste deres bolig.

Løsning: Tager man eksempelejendommen, løfter den op på en blokvogn og kører den til Nordjylland, så vil denne ejendom (komplet magen til den københavnske) koste i omegnen af 1 million - måske mindre. Mindre låntagning, færre renter, mindre ejendomsskatter og lavere forsikringsudgifter. Problemet her er todelt - dels den ”beliggenhed” som ejendommen har - dels den markedsmekanisme, der får lov til uhindret og ureguleret at bestemme ejendoms markedspris. Markedsprisen bør bringes ned. Hvilket kun kan ske gennem regulering af prisdannelsesmekanismerne. Jeg ved godt, at det er mere eller mindre fantasteri at forestille sig en sådan omlægning gennemført på kort sigt. Men på langt sigt bør det være målet, at en bolig kun bør have en pris, som er et rimeligt udtryk for den mængde af materialer og den mængde af arbejdstimer, som er lagt i konstruktionen af boligen. Over sigt vil en ændring af denne mekanisme, der både er klimamæssigt ødelæggende, økonomisk problematisk, socialt uacceptabel og ulighedsformidlende - hvis primære resultater er, at et dræn på det sociale overskud overføres til boligejere - og hvis nettoresultat også indbefatter, at ejendomme i ”uattraktive” områder ikke kan hverken sælges eller købes være en nødvendighed.

Problem: Stadigt stigende boligskatter og afgifter.

Løsning: Indtil en prisdannelsesreform kan gennemføres bør alle boligskatter og afgifter kunne indefryses som pant i ejendommen - et pant der så realiseres den dag, hvor ejendommen sælges, uden at ejerne samtidig ønsker at købe en ny ejendom.

Problem: Lån - nogen gange afdragsfrie - optages med henblik på forbrugsøgning og anvendes altså ikke til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen. I praksis en overførselsmekanisme, der flytter socialt overskud fra den samfundsmæssige pulje til forbrug / løntilskud for den enkelte boligejer.

Løsning: Skrappere krav til dokumentation for planlagte forbedrings- eller renoveringsarbejder i forbindelse med optagelse af tillægslån.

Jamen, denne ekspropriation (som det vel et eller andet sted godt kan betragtes som), er den overhovedet i overensstemmelse med Grundloven og tankerne om ejendomsrettens ukrænkelighed? Nej, måske ikke. Men tænk det lige igennem endnu en gang: Markedet er der for at formidle boliger fra dem der har til dem, der gerne vil have. Det er en transaktionsmekanisme med andre ord. Og priserne er - principielt set - kun sat på som en slags ”almen boligækvivalent” der gør det muligt (via en pengetransaktion) at sikre, at nogen kan komme af med deres bolig (for måske at skifte til en ny), mens andre kan erhverve en bolig. Langt størsteparten af kapitalværdien har intet andet formål end at sikre, at långiverne kan tjene penge på transaktionen. Var priserne generelt lavere - ideelt set og principielt set de samme alle steder - så ville transaktionen selv indenfor en markedsramme kunne fungere uden problemer, bolighaverne ville skulle forrente og afdrage et langt lavere beløb, og den makroøkonomiske risiko, som boligerne repræsenterer kunne elemineres.

Og sådan kunne man blive ved, hvis der var et sted at diskutere det …

Der kunne formuleres langt flere konkrete forslag under denne overskrift. Men aktuelt er det svært at finde et forum, hvor den slags i det hele taget kan diskuteres.

I langt de fleste tilfælde afvises diskussionen simpelthen med en henvisning til, at ”det er som det er”. At forestille sig andre styringsformer og andre finansieringsformer end den, vi kender fra det aktuelle boligmarked, er tilsyneladende nærmest en umulighed.

Og rækker andre argumenter ikke, så får vi sikkert denne her: ”Hvor skal pengene komme fra”?

Det sidste ville jeg dog gerne komme med et bud på … inden man forsøger at lukke mig ned med det argument: Forestil dig bare, at man indførte en beskeden transaktionsskat på alle værdipapirshandler, alle børsforretninger - bare i omegnen af 2-3 promille. Det ville give rigeligt med penge til, at man kunne komme i gang med noget, der - i modsætning til de mange nedskæringer og regelafviklinger og forringelser, vi har set i efterhånden mange år - reelt ville fortjene betegnelsen reform.

Men guderne må vide, om der er nogen, som tør og kan tage udfordringen op.